Rynek mieszkaniowy czekają zmiany prawne. Część z nich nie ułatwi działalności deweloperom, zwłaszcza tym, którzy budują osiedla mieszkaniowe. 28 czerwca wejdzie w życie nowelizacja prawa budowlanego, która likwiduje obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Ten przywilej nie obejmie jednak deweloperów mieszkaniowych realizujących duże inwestycje. Dla nich ustawodawca szykuje kolejne obostrzenia – zaznacza Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland.
Jak podkreśla ekspert firmy Skanska, projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nad którym obecnie trwają prace, rozszerza listę kryteriów, które deweloper musi spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Uzyskanie tzw. WZ dla większych inwestycji mieszkaniowych może być, w obecnym brzmieniu projektu, jeszcze trudniejsze niż obecnie. Z kolei postulowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) likwidacja otwartych rachunków powierniczych może dodatkowo obciążyć deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych, od których banki finansujące inwestycje wymagają większej wiarygodności i silniejszych zabezpieczeń.
Zdaniem Jana Jarosławskiegoa ani nowelizacja prawa budowlanego ani procedowany obecnie projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje, zapowiadanych wcześniej, ułatwień dla deweloperów w postaci uelastycznienia procedur administracyjnych. Ustawa liberalizująca prawo budowlane służy głównie inwestorom prywatnym, którzy będą mogli szybciej i sprawniej postawić lub przebudować własny dom. To tylko część wszystkich nowych lokali w Polsce. Od 28 czerwca więcej typów inwestycji będzie zwolnionych z dotychczasowego obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę. Teraz wystarczające będzie zgłoszenie i przekazanie projektu budowlanego do starostwa powiatowego. Nie trzeba będzie załączać ani oświadczeń o zapewnieniu wody, energii, ciepła i gazu, ani dokumentów o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych itp. Ustawodawca likwiduje wiele uciążliwych z punktu widzenia inwestora prywatnego obowiązków, jak na przykład obowiązek zgłoszenia planowego rozpoczęcia prac budowlanych nadzorowi budowlanemu.
- Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który ma wprowadzić bardziej elastyczne formy pozwolenia na budowę dla deweloperów może wejść w życie, według szacunków Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, dopiero za około 2 lata. Tymczasem, w tworzonym projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, znajduje się postulat, aby uzyskanie tzw. WZ odbywało się w oparciu o uchwałę rady gminy potwierdzającą zgodność założeń inwestora z przyszłą koncepcją zagospodarowania terenu. W rezultacie proces inwestycji, jeśli w ogóle dojdzie do skutku, może być dodatkowo rozciągnięty w czasie – podkreśla ekspert firmy Skanska.
Jak zaznacza Jarosławski, deweloper będzie mógł wystąpić z wnioskiem o uchwalenie planu zagospodarowania na interesującym go terenie, ale gmina będzie w praktyce mogła obwarować to warunkiem wybudowania przez niego całej infrastruktury technicznej wokół inwestycji (m.in. sieci przesyłowe, obiekty dostarczające podstawowe usługi w zakresie energii, dostarczania ciepła, wody, usuwania odpadów, ścieków, transportu itd.) i przekazania jej na rzecz gminy nieodpłatnie. To budzi wątpliwości z punktu widzenia biznesowego, czyli rentowności potencjalnej inwestycji, w której koszty będzie trzeba wpisać wybudowanie dodatkowej infrastruktury, a to może przełożyć się na wysokie ceny mieszkań.
- Równolegle UOKiK proponuje likwidację otwartych rachunków powierniczych, która może skutkować ograniczeniem konkurencji na rynku pierwotnym, eliminując głównie mniejszych deweloperów, którzy mogą mieć problemy z uzyskaniem finansowania całej inwestycji. Projekt UOKiK może także dotknąć większych graczy i znacznie ograniczyć konkurencję. Skutki odczują zarówno deweloperzy, jak i cała branża budowlana oraz klienci, którzy prawdopodobnie będą musieli zapłacić znacznie więcej za metr kwadratowy mieszkania. Wstępne szacunki Polskiego Związku Firm Deweloperskich wykonane w związku z pracami nad zaopiniowaniem projektu wykazały, że same koszty finansowe zastąpienia rachunków otwartych zamkniętymi mogą skutkować podniesieniem cen lokali na rynku warszawskim o kilkaset złotych za metr kwadratowy – podsumowuje Jan Jarosławski.