- Budujemy w założonych budżetach, w cenach konkurencyjnych w stosunku do innych deweloperów. Nie dlatego że pozyskujemy tanich podwykonawców, czy tanie materiały budowlane. To wynik przemyślanej strategii – mówi w rozmowie z serwisem Kompas Inwestycji Nikodem Iskra, prezes Murapolu.
Michał Oksiński, Kompas Inwestycji: Miniony rok to dla rynku budowlanego okres wielu zmian, w tym legislacyjnych. Dostrzega Pan powody do niepokoju?
Nikodem Iskra, prezes Murapolu: Nie zauważam ryzyka, mamy okres sprzyjający inwestycjom. Odnosząc się do naszego doświadczenia na rynkach zagranicznych, w Wielkiej Brytanii czy w Niemczech, uważam, że w Polsce dobrze się inwestuje, udaje się współpracować z samorządami, można uzyskiwać pozwolenia na budowę w rozsądnych terminach. Nie widzę symptomów które mogłyby wywołać niepokój. Deweloperzy sprzedają mieszkania, realizują projekty, mamy sprzyjające otoczenie inwestycyjne. Niepewność mogą budzić zawirowania na rynkach finansowych. Sytuacja zmienia się dynamicznie przez cały rok, co w efekcie może wywołać spowolnienie inwestycyjne. Chodzi o możliwość dostępu do kapitału akcyjnego i dłużnego, wyceny spółek na giełdzie i kondycję samej giełdy, sytuację na rynku obligacji.
Murapol jako grupa jest samowystarczalna, posiada własne wykonawstwo, pracownię architektoniczną. Na ile spółka odczuła wzrosty cen materiałów?
Budujemy w założonych budżetach, w cenach konkurencyjnych w stosunku do innych deweloperów. Nie dlatego że pozyskujemy tanich podwykonawców, czy tanie materiały budowlane. To wynik przemyślanej strategii, m.in. powołania pracowni architektonicznej, która powstała w 2015 roku. Budżety budowlane i mechanizmy zabezpieczające, które stosujemy wobec wzrastających cen, są wynikiem procesów intelektualnych na etapie projektowania. To wielowymiarowe, wielobranżowe koncepcje, które powstają w naszej pracowni. Bardzo ważne są przemyślane rozwiązania projektowo-inżynieryjne i technologiczne, na etapie planowania i przygotowywania produkcji. Jeżeli podczas realizacji inwestycji okazuje się, że wskaźnik efektywności powierzchni PUM do powierzchni całkowitej jest niewłaściwy, parametry garażu podziemnego są źle dobrane, a ilość powierzchni wspólnych jest nieoptymalna, to na etapie budowy nie można już za wiele zrobić.
Z drugiej strony bardzo aktywnie obserwujemy ceny naszych produktów. Staramy się równoważyć wzrosty cen po stronie kosztowej, czyli usług i materiałów, na stronie sprzedażowej. Ważny jest również aspekt własnego wykonawcy i dystrybutora materiałów budowlanych.
Co z cenami po stronie podwykonawców?
Odczuwamy wzrosty cen usług podwykonawców. To, że przekazaliśmy w ubiegłym roku blisko 2,6 tys. mieszkań, pokazuje, że kończymy budowy w terminach. Posiadamy wypracowane mechanizmy na poziomie rozwiązań projektowych i codziennej pracy na cenach, o czym już wspomniałem, które nam pozwalają minimalizować negatywne skutki wzrostu kosztów podwykonawstwa.
Na ile wprowadzenie technologii BIM wpłynęło na proces przygotowania i realizowania inwestycji?
Mieliśmy bardzo wysoką bazę startową, projektowaliśmy w sposób optymalny i ekonomiczny, również w klasycznym systemie 2D, dzięki wytycznym technologicznym i naszemu systemowi „Unit94”, czyli paczkom w budżetowaniu, które później pozyskujemy od podwykonawców po cenach ryczałtowych. Jeśli deweloper nie posiada dobrych rozwiązań technologicznych i know-how produktowego, to BIM nic nie zmieni. Najbardziej pomocny jest na etapie przedmiarowania i paczkowania inwestycji, kiedy wyklucza się błędy. Wówczas zostają wyeliminowane wszelkie kolizje, nie ma ręcznych pomyłek. BIM to także uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego, pomaga podczas wysyłania zapytań ofertowych do wykonawców, co później przekłada się na umowy pakietowe. Daje oszczędność na poziomie 2-3 proc., ale jego największą zaletą jest efektywność.
Jakie Murapol ma plany na 2019 rok? Ile inwestycji spółki wejdzie w fazę budowy?
Mamy ogólne założenie strategiczne, aby utrzymać zrównoważony stabilny rozwój i powtarzalność rok do roku na poziomie 3-3,5 tys. mieszkań sprzedawanych i przekazywanych klientom. Na koniec 2018 r. mieliśmy w budowie ponad 6,7 tys. lokali, co będzie stanowiło portfel wydań w latach 2019 i 2020. Prowadzimy 37 aktywnych budów w 15 miastach, liczba realizowanych lokali może się w przyszłości okresowo wahać między 5700 a 7500.
Ważnym założeniem w strategii spółki jest dywersyfikacja geograficzna.
Poza dużymi miastami działamy również na rynkach regionalnych, to nasza siła, jesteśmy obecni w 15 ośrodkach, siła dywersyfikacji może polegać na tym, że okresowo będzie ich 17.
Czyli Murapol wejdzie na nowe dla siebie rynki.
Mamy nowe projekty zakontraktowane na umowach przedwstępnych, pracujemy nad pozwoleniami na budowę w Bydgoszczy i Sosnowcu. W naszej bazie nieruchomości, które badamy i dla których rysujemy koncepcje w pracowni architektonicznej, jest ok. 500 gruntów, w większości z przeznaczeniem pod duże projekty mieszkaniowe. To już nie 17 miast, ale dużo, dużo więcej. Bierzemy pod uwagę m.in. Szczecin, Lublin, Rzeszów, czy Olsztyn. Nie zamykamy się na żadne z miast, nie mamy założeń wstępnych, jeżeli projekt jest dobry i rokuje dobrą marżę, nie wykluczamy rozpoczęcia budowy choćby w jednym z tych wymienionych ośrodków. Mamy je w naszej bazie, w wielu przypadkach jesteśmy na etapie analizy gruntu.
Możliwa jest ekspansja na wschodzie Polski?
Nie wykluczamy, że w przyszłości spółka wejdzie mocniej na Wschód. Aktualnie koncentrujemy się na dużych miastach i ośrodkach regionalnych, w których już jesteśmy obecni.