Początek roku był bardzo dobry pod względem liczby sprzedanych mieszkań, jednak już w marcu sprzedaż zaczęła hamować. Niska podaż zaowocowała rekordowo małą ofertą na koniec kwartału. Dla branży w przededniu kryzysu to szansa – wynika z opracowania przygotowanego przez JLL specjalnie dla Cordia Polska.
Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska oraz prezes Polnordu
Pierwszy kwartał 2020 r. był bardzo udany pod względem liczby sprzedanych mieszkań – łącznie na sześciu największych rynkach zostało sprzedanych 18,9 tys. lokali, czyli o 7% więcej niż w poprzednim kwartale i o 14% więcej niż w pierwszym kwartale 2019 r. Jeśli chodzi o ceny, trend wzrostowy utrzymał się w czterech największych miastach.
Warto zauważyć, że wyniki pierwszego kwartału odzwierciedlają w przeważającej większości kondycję rynku sprzed ogłoszenia stanu epidemii. Samoizolacja, strach o zdrowie swoje i bliskich, a także obawy o ciągłość dochodów – to wszystko sprawia, że dziś Polacy wydają mniej. Wskaźnik dla dokonywania ważnych zakupów, do których z pewnością należy zakup mieszkania, zmalał w badaniu ufności konsumenckiej GUS z +12 w marcu do -47 w kwietniu. Tym samym osiągnął poziom niższy niż w czasie kryzysu w 2008 r. Decyzje odraczają także osoby kupujące mieszkania pod wynajem. Popyt nieprędko wróci do poziomu z przełomu 2019 r. i 2020 r., ale na dokładne szacunki jest jeszcze za wcześnie.
Rekordowo wysoka przedsprzedaż
Jednocześnie warto zauważyć, że dla rozwoju sytuacji rynkowej ogromne znaczenie ma poziom przedsprzedaży, zwłaszcza w inwestycjach znajdujących się w początkowej fazie realizacji. Tutaj dane są bardzo obiecujące. W Warszawie nabywców znalazło aż 53% mieszkań w projektach planowanych do zakończenia w ciągu najbliższych 12-24 miesięcy. Ponad połowę analogicznej puli lokali sprzedali deweloperzy w Trójmieście, niemal połowę – w Krakowie.
To nie tylko dobry wynik - to najlepszy wynik od 2008 r. Najgorszy odnotowano w 2013 r., kiedy w Warszawie sprzedano odpowiednio 22% takich mieszkań, a w Krakowie – 13%. Jesteśmy więc pod tym względem w o wiele lepszej sytuacji niż jesienią 2008 r. Co więcej, z danych platformy obido.pl wynika, że 88% osób szukających mieszkania nie zamierza rezygnować z zakupu nieruchomości ze względu na epidemię.
Podaż musi wyhamować
Szereg czynników działa hamująco także na podaż. Ze względu na wolniejszą sprzedaż i zwroty w obecnie realizowanych projektach, deweloperzy przesuwają start wybranych inwestycji czy ich kolejnych etapów na kolejne kwartały. Zwalnia rynek gruntów, który bardzo wolno reaguje na konieczność zmiany cen. Jednocześnie mamy do czynienia z szeregiem utrudnień systemowych, takich jak wstrzymanie czy ograniczenie pracy instytucji niezbędnych do prowadzenia działalności deweloperskiej – tj. urzędów, banków, kancelarii notarialnych i sądów.
W pierwszym kwartale 2020 r. podaż była aż o 26% mniejsza niż kwartał wcześniej i o 23% mniej niż rok temu. Wprowadzono do sprzedaży 13 tys. lokali. Ostatnio z tak niskimi wynikami mieliśmy do czynienia w 2016 r. Łącznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy do sprzedaży trafiło 60 tys. lokali – najmniej od 5 lat.
W rezultacie oferta zmniejszyła się wyraźnie – do 44,3 tys. mieszkań. Jak zauważają eksperci JLL, jest to paradoksalnie bardzo dobra informacja dla branży u progu kryzysu. Im mniejsza oferta, tym mniejsze zagrożenie, że spadki sprzedaży dotkną całego rynku. To też mniejsza szansa na to, że deweloperzy będą zmuszeni do dużych obniżek cen.