Według raportu „Krótkoterminowy Cykl Zmiany Czynszów” w Europie (European Office Clock Report), przygotowanego przez ekspertów firmy Jones Lang LaSalle, stawki czynszowe dla najlepszych powierzchni biurowych w Europie odnotowały w II kw. 2012 r. minimalny spadek o 0,2%. Tendencja zniżkowa utrzymuje się już drugi kwartał z rzędu. W I kw. 2012 r. czynsze wykazały spadek o 0,1%, co stanowiło pierwszą kwartalną redukcję cen od IV kw. 2009 r.
Na obniżenie cen najmu powierzchni biurowych wpłynęły przede wszystkim zmiany w stawkach w Europie Zachodniej (z danych analityków wynika jasno, że stawki w Europie Środkowo-Wschodniej pozostały na niezmienionym poziomie). Wzrost cen najmu w Dusseldorfie (+4,2%) i Berlinie (+2,3%) został zrównoważony przez spadki w Dublinie (-6,5%), Madrycie (-2,0%), Barcelonie (-1,4%) i Paryżu (-1,2%). Czynsze w najlepszych obiektach w Warszawie pozostały na stabilnym poziomie.
Polaryzacja na europejskim rynku
Raport „European Office Clock” porównuje za pomocą schematu zegara relatywne położenie poszczególnych rynków w kolejnych fazach cyklu zmiany stawek najmu dla najlepszych powierzchni biurowych. Wynika z niego duża koncentracja miast zwłaszcza wokół godzin 12 i 6, co oznacza rosnącą polaryzację na europejskim rynku.
Bill Page, Dyrektor Badań Rynku Nieruchomości Biurowych w regionie EMEA w Jones Lang LaSalle skomentował: „Rynki takie jak Londyn, Paryż czy Moskwa, które w znaczący sposób umocniły się na początku 2010 r., zbliżają się do godziny dwunastej, co oznacza, że odnotowywany przez nie wzrost stawek najmu hamuje. Z kolei te rynki, które przeżywały trudny okres, czyli Ateny, Lizbona, Barcelona i Madryt, wciąż znajdują się w stagnacji i ulokowane są tuż przed godziną szóstą”.
Rośnie aktywność najemców, głównie w Europie Środkowo-Wschodniej
Wskaźnik wynajętej powierzchni biurowej wzrósł w ciągu ostatniego kwartału o 5%, do poziomu 2,4 mln mkw. Poziom ten jest jednak o 12% niższy od średniej pięcioletniej, co zdaje się być w największej mierze efektem niepewnej sytuacji ekonomicznej w Europie. Rezultatu z II kw. br. nie poprawił nawet wysoki poziom aktywności najemców na rynkach regionu CEE – w Moskwie, Budapeszcie, Pradze i Warszawie, na których odnotowano 15% wzrost wynajętej powierzchni biurowej.
- Pierwsze półrocze 2012 r., podobnie jak dwa poprzednie lata na rynku nieruchomości w Polsce, było wyjątkowo dobrym okresem, szczególnie jeżeli chodzi o wolumen zawieranych umów najmu powierzchni biurowych. Warszawa notuje jeden z najwyższych wskaźników aktywności najemców na kontynencie europejskim. W II kw. 2012 r. podpisano umowy najmu na ponad 172 800 mkw., a nowe umowy stanowiły 67% wszystkich transakcji. Z kolei najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie pozostały na stabilnym poziomie w porównaniu z końcem 2011 r. Najlepsze powierzchnie biurowe w centrum Warszawy można wynająć obecnie za 22€ - 25€/ mkw./ m-c, jednak w niektórych obiektach najwyższej klasy stawki wywoławcze są wyższe - powiedział Tomasz Czuba, Dyrektor w Dziale Najmu Nieruchomości Biurowych w Jones Lang LaSalle.
- W Europie najemcy wykazują się dużą ostrożnością w podejmowaniu decyzji o pozyskaniu nowej powierzchni biurowej. Każdą taką decyzję poprzedza szczegółowa analiza szeregu parametrów, co skutkuje utrzymaniem się niskiego poziomu popytu. Oznacza to, że wzrost czynszów w najlepszych obiektach stymulowany jest głównie przez podaż, a wskaźnik pustostanów utrzymuje się na stałym poziomie - dodał Bill Page.
Niski poziom nowej podaży
W II kw. 2012 r. oddano do użytku w Europie o 44% więcej nowoczesnych powierzchni biurowych w niż w I kw. br. Poziom ten jest 35% poniżej średniej dziesięcioletniej, co można wytłumaczyć ostrożnością inwestorów i trudnościami w pozyskiwaniu źródeł finansowania dla nowych projektów.
Wartość transakcji w segmencie biurowym osiągnęła 15 mld euro w II kw. 2012 r.
Wartość transakcji w segmencie biurowym stanowiła 15 z 27 mld euro całkowitej wartości wszystkich transakcji w II kw. 2012 r., co oznacza 11% wzrost w porównaniu do I kw. 2012 r. Zainteresowanie inwestorów skupia się na kluczowych rynkach europejskich, takich jak Wielka Brytania, Francja, Niemcy i kraje nordyckie. Największy wzrost odnotowano we Francji, gdzie wolumen zawartych umów kupna-sprzedaży nieruchomości podwoił się dzięki wzmożonemu zainteresowaniu rynkiem paryskim. Także transakcje inwestycyjne w Wielkiej Brytanii odnotowały silny wzrost o 43%. Przyczyniła się do tego duża aktywność inwestorów w Londynie, w tym m.in. warta ponad 500 mln funtów transakcja sprzedaży przez firmę Hammerson jej biurowego portfolio. Z kolei, w Europie Południowej, w związku z negatywnymi nastrojami inwestorów, liczba transakcji pozostaje ograniczona. Ważona europejska stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych wynosi 5,25%. Duże zainteresowanie inwestorów najbardziej prestiżowymi i najwyższymi jakościowo obiektami sprawiło, że odnotowano zauważalną kompresję stóp kapitalizacji na rynkach niemieckich (-25 punktów bazowych w Dusseldorfie i Monachium, -10 punktów bazowych w Hamburgu), a także w Sztokholmie (-25 punktów bazowych). Przeciwna tendencja – dekompresji - widoczna jest na mniej płynnych rynkach, takich jak rynki hiszpańskie (+25 punktów bazowych), Edynburg (+25 punktów bazowych) i Lyon (+10 punktów bazowych). Pomimo ogólnego, nieznacznego spadku wysokości czynszów w Europie, poziom stóp kapitalizacji oznacza, że odnotowano minimalny wzrost wartości nieruchomości biurowych na poziomie 0,4%.
- Widzimy potencjał do kontynuacji aktywności inwestorów w Europe Środkowo-Wschodniej, a zwłaszcza w Polsce. Kapitał z różnych części świata napływa na rynki bezpieczne, o wysokim poziomie transparentności, a Polska jest jednym z nich. W pierwszej połowie br. wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze biurowym wyniosła 283 mln euro z całkowitej sumy 877 mln euro. Zawarto łącznie sześć umów kupna-sprzedaży nieruchomości biurowych, z których największe to nabycie przez hiszpańską firmę Azora Harmony Office Center II w Warszawie. Mając na uwadze kilka znaczących transakcji w toku jak np. Warsaw Financial Center, Manufaktura, Twarda Tower, czy Platinium Business Park, jesteśmy przekonani, iż całkowity wolumen transakcji w br. może osiągnąć 2,5 mld euro, z czego około połowę stanowić mogą nieruchomości biurowe – podsumował Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych w Jones Lang LaSalle.