Trudno uzyskać finansowanie dla inwestycji w obiekty handlowe czy hotelowe. W dużo lepszej sytuacji są deweloperzy mieszkaniowi, w przypadku biurowców wymagany jest większy niż przed pandemią poziomu przednajmu – sytuację na ryku nieruchomości komentuje Marcin Wielgus, Director – Debt Financing, Hines Polska.
W ubiegłym roku, z powodu niepewności wywołanej przez pandemię i lockdown, banki zmieniły swoją politykę w zakresie udzielania kredytów deweloperom oraz inwestorom. Mogliśmy zauważyć wzmożoną ostrożność w podejściu do finansowania prawie wszystkich rodzajów nieruchomości – zwiększyły się oczekiwania odnośnie zabezpieczeń, wydłużyły procesy decyzyjne, a czasami pojawiały się nawet wymogi analizy wrażliwości wartości poszczególnych obiektów. Wzrosły też marże banków, zwłaszcza w stosunku do trudniejszych projektów. Wyjątkiem były centra logistyczne, ponieważ zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wzrosło dzięki przyśpieszonemu rozwojowi ecommerce. Najtrudniej było pozyskać finansowanie na hotele i centra handlowe. Jak polityka kredytowa banków może się kształtować w 2021 roku?
Polski rynek mieszkaniowy okazał się bardziej odporny na recesję, niż się spodziewaliśmy na początku pandemii. Najlepszym dowodem jest wzrost sprzedaży mieszkań w sześciu największych lokalizacjach w kraju w ostatnim kwartale 2020 roku, w porównaniu do kwartału trzeciego. Deweloperzy szybko dopasowali się do nowych warunków, a dodatkowo utrzymuje się zainteresowanie mieszkaniami ze strony inwestorów instytucjonalnych. To wszystko pozwala patrzeć w przyszłość optymistycznie, dlatego banki są stale skłonne finansować inwestycje mieszkaniowe.
Na kredyty mogą też liczyć firmy, które planują inwestować w biurowce. Jednak dopóki sytuacja epidemiczna nie ulegnie znaczącej poprawie, banki będą nadal preferowały projekty z dużym potencjałem – zlokalizowane w dogodnych, dobrze skomunikowanych miejscach, oferujące wysoki standard techniczny oraz nowoczesne i elastyczne rozwiązania, a ponadto realizowane przez renomowane firmy. Obecnie wymagany jest większy niż przed pandemią poziomu przednajmu. Banki bardziej wnikliwe przyglądają się przy tym profilowi najemców kredytowanych nieruchomości – biorą pod uwagę, jakiego rodzaju działalność prowadzi dana firma, w jakim stopniu jej branża jest odporna na kryzys i jakie są długoterminowe perspektywy dla tego rodzaju biznesu. Mile widziane są także dodatkowe gwarancje ze strony inwestora czy projekty w strukturach umożliwiających krzyżowe zabezpieczenie oraz zapewniających zwiększony margines bezpieczeństwa (np. finansowanie zdywersyfikowanych portfeli, wysokie zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy, niskie LTV).
Ciągle trudno uzyskać finansowanie dla inwestycji w obiekty handlowe. Pandemia wzmocniła i przyśpieszyła zmiany, które mogliśmy obserwować na rynku tego typu nieruchomości już od kilku lat. Zainteresowanie deweloperów oraz inwestorów tradycyjnymi galeriami handlowymi spadło jeszcze bardziej na korzyść parków handlowych i centrów convenience, zwłaszcza tych z wiodącym udziałem sklepów spożywczych. Formaty te nie zostały objęte dużymi restrykcjami, dlatego były relatywnie najbardziej odporne na lockdown. Dodatkowo, w okresie spowolnienia gospodarczego rośnie popyt na ofertę dyskontów, które często są najemcami takich obiektów. Z tego względu to właśnie parki handlowe i centra convenience mogą najbardziej liczyć na finansowanie. Należy jednak zaznaczyć, że banki prawdopodobnie jeszcze przez długi czas będą prowadzić restrykcyjną politykę kredytową w odniesieniu do nieruchomości handlowych. Wszystko zależy od tego, jak szybko uporamy się z epidemią i w jakim tempie gospodarka będzie powracała na właściwe tory.
W ubiegłym roku praktycznie niemożliwe było pozyskanie finansowania na hotele. W 2021 roku sytuacja ma szansę ulec zmianie. Banki powinny zacząć kredytować tego typu obiekty, jak tylko przywrócona zostanie ich działalność, zwłaszcza że w Polsce wciąż jeszcze brakuje hoteli w odpowiednim standardzie. Dodatkowo, po całym roku siedzenia w domach, Polacy mają duży apetyt na podróżowanie, a ze względów bezpieczeństwa wiele osób postawi zapewne na turystykę krajową. Ponadto przejście na pracę zdalną w wielu firmach będzie się przyczyniało do rozwoju stylu podróżowania zwanego b-leisure (business & leisure). To z kolei stanowi szansę dla hoteli wypoczynkowych, które będą mogły efektywniej funkcjonować poza sezonem. Na popularność nie powinny też w przyszłości narzekać obiekty z zapleczem medycznym i rehabilitacyjnym, pomagające powrócić do zdrowia i równowagi psychicznej osobom dotkniętym skutkami pandemii.
Na koniec warto zwrócić uwagę także na obiekty typu mixed-use oraz inwestycje alternatywne, np. z segmentu PRS czy akademików. Wielofunkcyjne kompleksy o charakterze miastotwórczym, łączące np. budynek mieszkalny z biurowcem lub aparthotelem, postrzegane są jako przyszłość polskiego rynku nieruchomości. Deweloperzy nie powinni mieć zatem problemu z pozyskiwaniem kredytów na takie projekty. Banki są także skłonne rozmawiać o finansowaniu inwestycji alternatywnych. W tym przypadku kluczowe jest doświadczenie inwestora oraz wyniki osiągane na przestrzeni wielu lat. Dodatkowo, preferowane są całe portfele, a nie pojedyncze obiekty.